什麼是【轉約、換約】?

by Marcus
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【轉約、換約】

顧名思義就是【轉讓預售屋買賣定型化契約交換預售屋買賣定型化契約】。


在哪邊會看到【轉約、換約】名詞呢?

在【預售屋潛銷】的時候能見到。

對於預售屋潛銷還不太知道的人,可以先點選【預售屋潛銷】先了解什麼是預售屋潛銷唷。


為什麼要【轉約、換約】?

一般來說預售屋,因為只要一次拿出總價的10%自備款(頭期款)即可簽約,剩下的10%總價,依據各建商不同拆款的方式也不同。(跟中古屋最大差異就是次不用拿出20%總價的自備款(頭期款),對於首購、置產、投資..等等來說相對輕鬆)

預售屋從基地開挖到蓋好以15F的大樓來說,1年半~2年蓋好的為多數,因此這段期間可以把剩下的頭期款10%做拆分繳款。

但是計劃往往趕不上變化。

因為工作關係、買給兒子不想住..等等眾多原因,抑或是在置產上做財務規劃的配置而產生了屋主想轉手目前手上的合約,因此【轉約、換約】一說,就此誕生。

預售屋拆款表範例


如何【轉約、換約】?

首先要查閱與建商簽立的【預售屋定型化買賣契約】,契約內有明訂換約的期間,當然也有契約註記不得換約,此部分需要留意清楚。

如果購買當下就知道自己的不確定因素很大,亦可以詢問業務是否可以轉約及有無限制,簽立合約時,再次核對此部份確保本身權益。亦有人直接簽立私下契約在建商規定的換約期間進行換約,避免屆時違約無法換約造成賣方損失。

【轉約、換約】進行的方式有兩種,一種是買賣雙方去建商總部簽立【不動產預定買賣權利讓渡契約書】,但賣方須將工程期款到交換契約當天之前所有款項皆要繳清方能換約,此點也是需要留意。

簡單來說,契約裡記載細節由賣方的權利移轉至買方,後續繳款人就是買方繼續繳款(簽讓渡書當天之後),交屋時出示此契約,建商就會把房子過到買方的名下,也是屬於一個憑證,而交易的金額建議白紙黑字寫清楚以利往後代書做實價登錄參考用。

另一種是買賣雙方完成款項後,建商重新為買方重簽一份預售屋買賣契約合約書,但大多建商不會這麼做,因為工程浩大,因此為前者簽立權力讓渡書為主。


【轉約、換約】買方需要負擔什麼費用?


賣方原本購入成本(訂金、簽約、開工及目前繳交的工程期款) 

+ 想要獲取利潤 

= 買方所需要付出金額


【轉約、換約】的概念其實就跟房屋買賣一樣,最大差異點就是賣方毋須負擔房地合一稅,但差額收入須列為當年個人綜合所得稅去課徵。

初期因故轉約,因為繳款少,相對換約金額較少。先談好價格,事先綁定網路銀行帳號(留意網路銀行當天總額可轉帳額度),換約在建商總部當天線上轉帳及確認,亦可進行後續換約步驟。

至於後期預售屋接近成屋時,相對換約金額提升不少(意即接近20%,畢竟快要交屋了),買方擔心金額太大有風險,亦可請代書做【履約保證】,想當然爾,使用者付費,也需要支付代書做履約保證的費用。


何謂【履約保證】?

簡言之,金額大的交易透過代書向建築經理公司作履約保證,保證雙方在交易過程中得到保障。

保障買方:

買方在依約履行卻未能取得房地時,能完整取回已支付之全部價金。

保障賣方:

產權移轉至買方名下前,如有可歸責於買方的因素,導致解除買賣契約時,依據買賣契約書的約定結算專戶價金後,賣方可以沒收。

產權已經移轉至買方名下,因買方因素,導致賣方拿不到尾款並解除買賣契約,無法回復產權至賣方名下時,履約保證銀行會先行告催買方催討款項,若無法成功,履約保證銀行會支付買方負擔未能給付之價金。


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現行預售屋因為付款相對輕鬆,若地點好,建商也會將未來價值附加在房價上,若有自備房屋總價20%,亦可考慮五年內新成屋,貸款年限也較不容易被影響,如果想要參考五年內新成屋或是中古屋的人,也可以聯繫小編唷!

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